Quartiers de Monaco : Guide 2025 pour Acheter ou Louer | AFIM

Monaco n’est pas seulement le pays le plus densément peuplé du monde, c’est aussi l’un des plus contrastés. Sur à peine 2 km², on passe du tumulte glamour du Casino aux criques paisibles de Fontvieille, des falaises verdoyantes du Jardin Exotique aux gratte-ciel futuristes de Mareterra. Chaque quartier possède sa propre identité, son micro-marché et un style de vie bien distinct. Nos experts immobiliers d’AFIM Real Estate Monaco vous présentent ici une analyse claire et détaillée, quartier par quartier, pour vous guider dans votre choix, que vous envisagiez d’acheter ou de louer.

Le Carré d’Or

L’adresse la plus exclusive de Monaco

Le Carré d’Or reste le cœur absolu du luxe monégasque. Délimité par le Casino, l’Hôtel de Paris, l’Hôtel Hermitage et les jardins du Casino, ce périmètre ultra-exclusif concentre les boutiques des plus grandes maisons et les restaurants triplement étoilés. Ici, tout se fait à pied : un dîner chez Alain Ducasse, une partie au Casino, un retour à pied dans une résidence légendaire comme le Park Palace ou le One Monte-Carlo.Les prix oscillent entre 65 000 € et 110 000 € le mètre carré, parfois davantage pour les étages élevés avec vue mer et Casino. La rareté est extrême et la liquidité exceptionnelle : un bien idéalement placé se vend souvent en moins de deux mois. La location saisonnière atteint des sommets pendant le Grand Prix ou le Yacht Show, avec des tarifs qui dépassent régulièrement 1 800 € la nuit. 

Monte-Carlo

Glamour résidentiel à cinq minutes du Carré d’Or

À peine plus au nord et à l’est, Monte-Carlo offre une atmosphère plus résidentielle tout en restant au centre de tout. Les résidences comme Le Millefiori, Le Monte-Carlo View ou Le Palais du Soleil bénéficient souvent d’une double vue mer et port. Le quartier séduit particulièrement les familles grâce à la proximité de l’International School of Monaco et des nombreux services de conciergerie 24 h/24. Le rendement locatif annuel se situe entre 2 et 2,5 % brut, avec une stabilité remarquable.

Larvotto & Avenue Princesse Grace

Le nouveau hotspot lifestyle de Monaco

Larvotto a connu une métamorphose complète entre 2021 et 2024. La plage a été entièrement repensée, la promenade piétonne allongée et de nouveaux restaurants haut de gamme ont ouvert leurs portes : Maya Bay, La Note Bleue etc. Vivre ici, c’est pouvoir sortir directement de chez soi pour marcher pieds nus sur le sable ou prendre un verre face à la mer.
Les résidences les plus recherchées restent le 21 Princesse Grace, la seule tour véritablement pieds dans l’eau, le Sporting d’Hiver, le Monte-Carlo Sun et la partie mer de la Tour Odéon. Un 3 pièces de 150 m² avec grande terrasse au 21 Princesse Grace au 10e étage se négocie actuellement autour de 18,5 millions d’euros et se loue 25 000 € par mois en saisonnier.

La Rousse – Saint-Roman

Le meilleur rapport vue/prix de la Principauté

À l’est de Monaco, La Rousse, Saint-Roman offre des vues mer souvent plus dégagées qu’à Larvotto, tout en restant à cinq minutes en voiture du centre. Les grandes tours comme Château Périgord, L’Annonciade, Le Simona ou Parc Saint-Roman dominent la côte et proposent des appartements spacieux à des prix 20 à 30 % inférieurs à ceux de l’Avenue Princesse Grace pour des panoramas comparables. C’est le quartier préféré des jeunes couples et des investisseurs qui recherchent encore des 4 ou 5 pièces sous la barre des 10 millions d’euros.

Fontvieille

Le quartier familial et moderne

Créé sur des terrains gagnés sur la mer dans les années 1970-1980, Fontvieille est aujourd’hui le quartier le plus familial de la Principauté. Marina, stade Louis-II, héliport, deux écoles françaises et deux internationales, et bientôt le nouveau centre commercial One Monte-Carlo Fontvieille (ouverture 2026) : tout est réuni pour une vie pratique et agréable. C’est également le seul endroit où l’on peut encore trouver, dans certaines résidences, des prix inférieurs à 50 000 €/m². Le rendement locatif y est le plus élevé de Monaco, jusqu’à 3,8 % brut, grâce à la demande constante de logements familiaux.

Jardin Exotique

Panorama et tranquillité absolue

Perché entre 100 et 160 mètres d’altitude, le Jardin Exotique offre un climat plus frais et des vues à couper le souffle qui s’étendent parfois jusqu’à la Corse par temps clair. Les résidences récentes, avec piscines et jardins suspendus, attirent ceux qui recherchent la sérénité sans s’éloigner : cinq minutes en voiture suffisent pour rejoindre le centre.

La Condamine & Port Hercule

L’âme authentique de Monaco

La Condamine est le quartier où l’on vit « comme un vrai Monégasque ». Le marché quotidien de la Place d’Armes existe depuis 1880, les terrasses des cafés historiques bruissent toute l’année, et la vue sur le Port Hercule et le départ du Grand Prix est imprenable. Les prix restent les plus abordables de la Principauté (35 000 à 55 000 €/m²) et le rendement locatif est excellent grâce à la clientèle locale et aux nombreux employés frontaliers. Un 2 pièces bien placé se loue sans difficulté entre 4 500 et 6 500 € par mois toute l’année.

Mareterra

Le Monaco de demain – déjà disponible

Mareterra, l’extension écologique de 6 hectares gagnés sur la mer, sera livrée fin 2025 et début 2026. Villas individuelles avec piscine privée, appartements de grand standing, port interne et plage réservée aux résidents : ce nouveau quartier redéfinit le luxe durable. C’est l’opportunité historique d’acheter dans un quartier qui n’existait pas il y a cinq ans et qui deviendra sans doute le futur « Carré d’Or de l’est ».

Depuis 1979, AFIM connaît chaque immeuble, chaque étage, chaque exposition qui fait la différence. Nous disposons de mandats exclusifs; souvent confidentiel, dans tous ces quartiers. Quel que soit votre budget ou votre style de vie, nous avons le bien qui vous correspond.

Contactez-nous dès aujourd’hui pour une sélection personnalisée : +377 97 77 10 10 - contact@afim.mc.